一、项目概况
  某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋,第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋(购物中心)的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米,商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米,三栋塔楼的可售面积为52489万平方米,土地征用及拆迁补偿费966.3万元,前期工程费1528.037万元,基础设施费2468.498万元,公共配套设施费162.21万元,建筑安装成本32499.567 万元,土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。
  公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售,可售面积预计30599平方米,对外出租商业五栋(购物中心),三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测,本项目中商业店铺的市场销售价(均价)为2.15万/平方米,租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元,前期工程费506.4万元,基础设施费1464.94万元,公共配套设施费96.27万元,建筑安装成本12,530.12 万元,土地成本15000万元。
  二、税收筹划方案的涉税分析
  (一)商业店铺的税收筹划方案的涉税分析
  1、方案一:商业店铺直接对外销售的涉税分析
  销售店铺总收入:
  30599×2.15=65787.85(万)
  (1)店铺收入的营业税:
  65787.85×5%=3289.393(万)
  (2)店铺收入的城市维护建设税及其附加:
  3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万
  (3)印花税的计算
  销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税:65787.85×0.05%=32.894(万元)
  (4)店铺收入的土地增值税计算:
  ①店铺总收入:
  30599×2.15=65787.85(万)
  ②税法规定的扣除项目:
  设开发间接费等费用为W,店铺的开发费用为Y。
  则店铺的开发成本:
  土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=(15353.23+W)万元。
  加计扣除成本为(15353.23+W+15000)×20%=(6070.646+0.2W)万元。
  扣除额为:15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+(6070.646+0.2W)=(40042.208+1.2W+Y)(万元)(由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”,在计算土地增值税时,不需要进行扣除)
  ③增值额:
  65787.85-(
  ④增值率:
  (25745.642-1.2W-Y)÷(40042.208+1.2W+Y) =N(假设为N)。
  由于25745.642÷40042.208=64.3%,在W和Y不知道的情况下,则N的增值率的最大值为64.3%(即当W和Y都为零时),当W和Y都不为零时,增值率有可能是50%以下,50%到100%之间,,因此,所对应的税率有可能30%、40%(所对应的速算扣除系数为5%)。
  ⑤应交增值税
  如果增值税率为30%时,则土地增值税为:


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